(행크 전문가 칼럼 부룡) 투자와 투기의 차이

행크 전문가 칼럼 부룡

투자와 투기의 차이

▶ 부 룡 ◀] 유행따라 사는 것도 제멋이지만 2~~~~| ▒ 행크 전문가 칼럼 부룡 | 조회 2083 |추천 1 | 2009.10.13. 10:04 http://cafe.daum.net/happy-tech/F24P/1337

Daum 카페

 

※ 참고로 2009년 10월 작성된 글을 퍼온 것입니다.

 

안녕하세요 부룡입니다.

 

이번 추가 DTI 규제와 관련하여 글을 올린 것에 대해서도 많은 분들이 관심이 많으시다는 걸 다시 한번 느낍니다. 아무래도 현재의 상황에 대한 명확한 판단을 하기 어려운데다가 마음속에 있는 조급함과 각종 불안 심리가 그만큼 많다는 것이겠지요.

 

하지만 왜 그렇게 마음이 불안한가를 생각해보면 그것은 아마도 하나때문이라고 생각합니다. 하루빨리 돈 벌고 싶은 욕심 때문에 한치 앞만 보이고 또한 한치 앞에서 헤매다 보니 멀리 보려고 하지 않는다는 것입니다.

 

많은 분들은 이렇게 생각할 지도 모릅니다. 이제서야 뒤늦게 돈을 벌어야 한다는 생각과 희망, 그리고 열정을 가지게 되었는데, 그리고 이제야 무언가를 해보려고 하는데 세상이 나를 도와주질 않는다는 것이지요. 또한 도와주기는커녕 세상은 점점 더 불황 속으로 꺼져만 가는 것 같고 이제서야 뒤늦게 투자를 시작한 분이거나 이번에 마음먹고 들어오시려고 하는 분들 입장에서는 하필 내가 이제 무언가 해보려 하는데 시장은 반대로 가니 이거 누구한테 말도 못하겠고 지금 어찌할 바를 모르는 상황이 더 열이 받기도 하는 것이구요. 또한 내가 투자하면 떨어지기만 하니 이젠 지치기도 하는 것이기도 합니다. 그러니 지금 마음은 무언가 누가 지푸라기만 던져주면 확 잡고 싶은 충동이 생길 때이기도 합니다.

 

사실 저는 정부가 첫번째 DTI 규제를 발표했을 때 개인적으로 좋은 기회다라는 생각을 가졌습니다. 저 역시 부동산에 투자하고 있는 사람이기에 시장상황을 지켜보고는 있지만 그동안 정말 한치 앞을 알 수 없었던 상황이다 보니 저 역시 일말의 불안감은 항상 있을 수밖에 없습니다. 그런 상황에서 바로 DTI 규제가 현재 느긋하게 투자를 해놓은 사람에게는 정말 리스크를 제거해주는 모습이었다고 판단했기 때문이었습니다.

 

이해가 잘 안가시죠? 원래 투자와 투기는 한 형제 지간이라고 생각합니다. 내가 가진 자본을 수익을 얻기 위해 부동산에 투입하는 것은 똑같지만 투자는 내 자신을 믿고 투자를 하기 때문에 경제에 그다지 악영향을 미치지 않고 투기는 남들을 따라 하기 때문에 심리적인 현상에 따라 경제에 악영향을 미치는 차이가 있는 것이지요. 즉 앞으로 이렇게 시장이 바뀔 것이라고 많은 고민속에서 판단하고 분수에 맞게 견뎌낼 수 있는 범위내의 어떤 지역에 자본을 투입하는 것을 투자라 보는 것이고 지금 상황이 집값이 오르고 있으니 나도 여기에 동참해서 돈을 벌어 보겠다는 형태로 자본을 투입하는 것을 투기라고 생각한다는 것입니다. 그 과정에서 많은 분들께서 본인이 가진 자본이 부족하기 때문에 대출 레버리지를 이용해 투자를 하게 됩니다. 하지만 호황기의 레버리지 효과가 워낙 환상적인 구조라 불황기때 레버리지는 다른 결과를 만들어 낸다라는 사실은 사람들의 머리속에 들어있지도 않을 뿐더라 알고자 하지도 않습니다. 하지만 분명한 것은 시장이 호황기라면 레버리지 효과는 엄청난 무기가 되지만 불황기의 레버리지 효과는 선견지명이 뛰어난 투자자들에게만 허용될 뿐이지 도리어 대부분의 일반인들에게 나의 피,땀이 투자된 자본을 뛰어난 투자자들에게 바치는 디레버리지 효과가 더 많이 발생하지요. 따라서 불황기때에는 멋모르고 레버리지를 함부로 운용해서는 안됩니다.

 

어쨌든 위에서 말한 내가 판단한 투자를 하는 경우 투자자의 심리는 어떤 경제상황에도 불구하고 시장에 크게 영향을 받지 않습니다. 내가 이렇게 바뀔 것이라는 상황을 믿고 내가 감당할 수 있는 자금을 투입했기 때문에 설사 떨어지더라도 대처할 수 있도록 사전에 고민했으니까요. 그러니 약간의 시세 하락에도 의연하게 대처할 수 있는 여유가 생깁니다.

 

그러나 투기의 경우에는 전체적인 열풍속에서 모든 사람들이 상황을 판단하지 못하고 들어오는 경우가 많아 급작스러운 반전이 많습니다. 즉 남들도 돈을 번다고 해서 들어왔지만 그렇지 않다는 것이 판명되거나 경제가 불황에 접어들었을 때에는 급작스러운 변화에 따라 사람들의 심리도 급작스러운 변화로 투매현상이 발생하는 것이죠. 또한 이러한 분들도 이 상황에서 역시 시장상황을 극복하고 견딜려고 하지만 자본이 부족해서 또는 견딜 수 있는 실탄은 생각치도 못했기 때문에 쉽게 포기하게 됩니다.

 

2006년도 부동산 투자 열풍을 생각해보시지요. 수많은 사람들이 부동산 투자에 몰려들었습니다. 자고 일어나면 올랐습니다. 2007년 이후의 재개발 투자 역시 마찬가지이지요. 자고 나면 올랐습니다. 그런데 집값이 고점을 찍고 있었는데 정부에서 DTI 규제를 했습니다. 그 이후 어땠나요? 뒤늦게 집을 산 사람들이 더 이상 집값이 오르지 못하자 과도한 대출로 인해서 견디기 힘들었지요? 결국 견디지 못한 사람들 사이에서 투매가 발생했고 집값은 떨어졌습니다. 재개발 투자도 역시 금융위기로 올스톱 되었습니다. 뒤늦게 뛰어 들었던 많은 분들이 과도한 대출로 인해 견디기 힘들었고 결국 최근까지도 투자로 돈을 벌지를 못했거나 또는 역시 헐값으로 매도를 한 사람이 많았습니다.

 

결국 그 물건들을 누가 먹었나 잘 생각해보시지요. 우리들이 말하는 부자들이거나 아니면 선견지명을 가지고 앞으로 잘 될 것이다 라는 사람들이 그 물건을 가지고 갔고 결국 그들은 최근의 경제 호전상황에서 수익이라는 열매를 가지고 갔습니다.

 

이번의 DTI 규제는 엄밀하게 보면 또 다시 투기화 하는 부분을 막은 것입니다. 지금 내가 투기하려고 하는 것을 막아서 열 받은 분들이 많지만(사실 투자라고 생각하시는 분들이 많지요) 사실 이건 고마워 해야 하는 것이랍니다. 엄밀히 말해 투기 장세화 할 가능성이 높았다고 봐야 합니다. 투기장세화는 뒤늦게 멋모르고 들어오는 서민들을 죽이고 이 시장을 아는 사람만 배부르게 먹게 됩니다.

 

결국 이번에 DTI 규제로 투기를 막았기 때문에 다음번에 멋모르고 투기하려는 사람들이 쉽사리 시장에 진입할 수가 없을 것입니다. 그러면 시장은 어떻게 될까요? 대부분의 투기형태의 투자자들은 빠른 시일에 수익을 얻는 것을 꿈꿉니다. 그래서 보통 단기투자의 개념이 많지요. 그런데 불황기에는 투자의 기간이 그들이 원하는 단기간이 되기가 쉽지가 않습니다. 결국 단기 투자형태로 들어온 분들은 단기적으로 일정 시일은 버틸 수 있겠지만 결국 이러한 상황을 견디지 못해 매물을 내놓을 것입니다. 그러면 다시 시장 가격은 떨어질 수 있겠지요.

 

하지만 여기서 잘 생각해보셔야 합니다. 견디지 못하는 사람들이 물건을 내놓으면 그 물건은 낮은 가격에 팔리겠지요? 그러면 낮은 가격에 팔리고 난 다음에 있는 물건이 있을까요? 싸게 나온 물건 외에는 기존에 견딜 수 있는 사람만이 가지고 있는 부동산만 남게 됩니다. 그 사람들은 별로 팔 생각이 없는데다가 견딜 수 있는 사람들이기 때문에 지금 잠깐의 가격하락에도 일단 견디고자 할 것입니다. 또한 이번에 싸게 산 사람도 역시 대출은 적게 받기 때문에 견뎌낼 수 있는 정도가 이번에 팔아 버린 사람과는 차원이 다릅니다. 그렇다면 더 이상 떨어질 가능성이 낮아지게 되지요. 최근사이 경제가 급속히 하강을 했었음에도 부동산이 일정부분 떨어지다가 더 이상 떨어지지 않았던 것도, 그리고 급속히 상승 했던 것도 바로 이러한 영향 때문입니다.

 

주식에서도 주식이 최저치에 다달았을 때 저점을 다지고 오른다는 표현을 씁니다. 더 이상 떨어지지 않고 저점을 다졌을 때 시장은 다시 바뀌게 됩니다.

 

지금 서울 수도권 공급물량이 원활하던가요? 그동안 전세값이 계속 오르고 있었는데 전세 사는 사람들은 투기하려는 사람들이 아닙니다. 실제 주택에 살고자 하는 사람이 전세를 찾는 것입니다. 결국 실수요자라는 이야기지요. 그래서 최근 전세값이 급등을 한 것을 보면 실제로 공급이 부족하다는 것이 사실이라는 이야기가 됩니다. 결국 이러한 상황은 앞으로 집값을 밀어 올릴 수밖에 없는 상황으로 갈 가능성이 높습니다.

 

결국 제가 개인적으로 좋은 기회일 수도 있겠구나한 가장 큰 이유는 그동안은 경제상황이 어떻게 될지 몰라서 혼란스러웠지만 DTI 규제를 통해 추가적인 자금 투입을 차단함으로서 기존 고평가 되었던 물건을 저평가된 상태에서 살 수 있는 계기가 되는 상황이 되었다는 점과 저평가 된 물건이 사라지면 견딜 수 있는 사람만이 남아있게 되므로 시장이 완전히 무너지는 상황이 오지 않는 한 더 이상 가격이 폭락하기가 쉽지 않을 것 같다는 생각을 굳히게 해 주었기 때문입니다. 혹시나 전세계 경제가 엄청난 어려움이 예상되거나 대 공황이 올 수도 있을런지도 모르겠지만 사실 세계 경제가 절딴나면 우리나라만 죽는게 아니기 때문에 신경쓸 필요도 없습니다. 다 죽을텐데요. 왜 먼저 그러한 부분을 먼저 심하게 걱정해야 할까요?

 

그렇다면 우리들은 어떻게 해야할지 답이 나오지요. 일단 지금 상황을 보시면 DTI 규제로 인한 실망매물이 나올 것이고 또 사람들이 DTI규제로 인해 사려는 사람이 없어지겠지요. 이럴 때 사려는 사람은 싼 가격에도 융숭하게 대접받고 살 수 있습니다. 이러한 것이 저평가 매물을 고르는 법 중의 하나입니다. 저평가 물건은 항상 가격이 싼 물건이 시장에 존재하는 것이 아니라 상황에 따라 나타났다가 사라지고 합니다. 그런데도 사람들은 또 다시 분양아파트 돈된다고, 어디가 돈된다고 따라다니게 됩니다. 그래서 제가 따라다니지 말라는 것입니다.

 

제 이야기속에서 표현했던 저평가 물건이라는 것이 아직도 무엇인지를 이해 못하시는 분들이 아직 더 있으신 것 같아서 이렇게 다시 글을 올립니다. 저평가 물건은 무조건 가격이 싼 물건이 아니라 여러분들에게 닥치는 어떤 상황에 따라 그때 가치가 떨어져 보이는 물건 이라는 것이지요. 돈 많은 사람들에게 강남의 10억 시세를 가지고 있는 좋은 지역이 경기하락으로 인해 7억에 구할 수 있다면 저평가 물건이 되는 것이고 우리에게 2억이었던 지역의 좋은 물건이 1억 5천에 구할 수 있다면 저평가 물건이 된다는 것입니다. 또한 강남의 다른 지역의 6억짜리 물건이 지금 5억 5천에 밖에 구할 수 없다면 위의 10억짜리가 7억이 된 물건에 비해서 비싼 물건이 되는 것입니다. 단순히 가격이 5억 5천대 7억으로 접근하면 5억 5천이 싼 것이지만 그렇게 접근해서는 안된다는 것이지요.

 

그래서 저평가 물건은 어떻게 찾냐고 물어보시면 더구나 대답을 할 수가 없습니다. 각자의 상황에 맞는 물건은 다 다를텐데 아직도 콕 집어주는 것만을 생각하신다면 울 카페 회원님들 각자의 재테크는 이미 물건너 간 것이기 때문입니다. 만약 여기에 명쾌한 답변을 해주는 분이 있다면 그분은 제가 장담하지만 사기꾼이거나 아니면 컨설팅으로 돈을 벌고 싶은 분이거나 아직 부동산 시장의 냉혹함을 경험하지 못한 분일 것입니다.

 

나만의 관점을 가지려 노력하시면서 다시 한번 시장을 보셨으면 좋겠습니다.