부동산 대출 쉽게 이해하기 (레오(김은진) <대출의 마법>)

복잡한 대출을 쉽게 이해할 수 있을까요?

 

LTV, DSR, 근저당, 적격대출..., 대출 분야에는 낯선 용어가 참 많이 등장합니다. 그리고 이런 용어들이 대출을 공부하는 데 큰 장애물이 되기도 합니다. 하지만 자잘한 용어 하나하나에 집착할 필요는 없습니다! 각각의 용어는 '담보'가 무엇이고, '차주'가 누구인지에 따라서 쓸모가 다르기 때문입니다.

 

가령 전세대출을 받을 때에는 요즘 언론에서 가장 자주 등장하는 'DSR'을 몰라도 됩니다. 반대로 주택담보대출을 받을 때에는 '보증기관'에서 어떤 역할을 하는지 크게 신경 쓰지 않아도 괜찮습니다. 이렇듯 내게 필요한 용어만 쏙쏙 골라서 습득하면 됩니다. 그리고 이 책(레오(김은진) <대출의 마법>)은 '굳이 그런 용어를 다 외우지 않아도' 여러분이 대출을 쉽고 재미있게 이해할 수 있도록 도울 것입니다.

 

그런데 방금 '담보'가 무엇이고, '차주'가 누구인지에 따라서 용어의 쓸모가 다르다고 하였는데요. 이 두 가지는 대출을 이루는 큰 뼈대와도 같으므로 이번 기회에 정확히 짚고 넘어가도록 하겠습니다.

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먼저 '담보'입니다. '담보'의 뜻을 국어사전에 찾아보면 여러분은 아마 더 큰 혼란에 빠질 것입니다. 이보다는 간단하게 '빚에 대한 보증'이라고 이해하면 쉽습니다. 은행에서는 대체 무엇을 믿고 우리에게 대출금을 내어줄까요? 이런 질문에서부터 담보라는 단어에 접근해 보기를 바라니다.

 

대출은 크게 '담보가 있는 대출'과 '담보가 없는 대출'로 나뉩니다.

 

담보 유무에 따른 대출 구분
담보 : 있음	담보 : 없음
담보대출	신용대출
주택담보대출 비주택담보대출 예·적금 담보대출 보증서대출(전세자금대출)	건별대출(신용대출) 한도대출(마이너스통장)

간단히 말해 은행이 '나라는 개인'이 아닌 '내가 가진 담보'를 믿고 돈을 빌려주면 '담보대출'입니다. 아파트·빌라 등을 담보로 한 주택담보대출, 오피스텔·상가 등을 담보로 한 비주택담보대출, 청약통장 등을 담보로 한 예·적금 담보대출이 여기에 속합니다. 반면 담보가 없어서 '나라는 개인의 신용'을 믿고 돈을 빌려주는 대출을 '신용대출'이라고 합니다. 우리가 흔히 아는 신용대출과 마이너스통장이 담보가 없는 유일한 대출입니다.

 

그렇다면 전세대출은 담보대출일까요, 신용대출일까요? 집주인이 따로 있으니 집을 담보로 잡기는 어려워 보입니다. 그렇다고해서 세입자의 신용만 믿자니 그 사람의 월급보다 더 높은 한도를 허락해 주기는 힘들 것 같습니다. 누가 대신 나서서 보증을 서준다면 얼마나 좋을까요? 바로 이때 등판하는 선수가 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증(SGI) 등의 보증기관입니다. 이들이 세입자의 보증인을 자청해 은행에 보증서를 써주면, 은행은 이를 담보로 세입자에게 대출금을 내어줍니다. 다만 보증기관도 아무에게나 보증을 서줄 순 없으니 저마다 다른 기준으로 세입자를 심사합니다.

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이번에는 '차주'에 대해 이야기해 보겠습니다. 차주는 '돈을 빌리는(빌린) 주체'입니다.

 

차주에 따른 대출 구분
차주 : 개인	차주 : 사업자
개인대출	사업자대출
담보대출 신용대출	개인사업자대출 법인사업자대출

돈을 빌리는 주체가 개인이면 '개인대출', 사업자이면 '사업자대출'로 구분합니다. 무주택자도, 1주택자도, 다주택자도 자신의 명의로 금융기관에서 돈을 빌리면 개인대출입니다. 한편 사업자의 사업자등록번호를 입력해 받은 대출은 사업자대출입니다. 개인사업자나 법인사업자가 임대용 부동산을 취득하거나 자가 사업장을 운영하기 위해 빌리는 대출 등이 이에 해당합니다.

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이 책(레오(김은진) <대출의 마법>)은 대출의 문턱에서 헤매는 무주택자와 1주택자를 위해 쓰였습니다. 그러므로 사업자대출보다는 개인대출에 집중할 예정입니다. 여러분은 자신의 담보를 잘 파악하고, 원하는 거래가 전세인지 매매인지 혹은 수익형 부동산인지에 따라 그에 맞 는 페이지를 펼쳐 보기한 하면 됩니다.

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- 레오(김은진) <대출의 마법>