1주택자도 전세대출 혹은 전세대출로 주택 매수

1주택자도 전세대출을 받을 수 있나요?

혹은 전세대출을 받고 집을 사도 되나요?

결론부터 말씀드리면 둘 다 가능합니다. 집이 있는 사람도, 즉 1주택자도 전세대출을 받을 수 있습니다. 또한 전세대출을 이용하고 있는 사람도 만기 이전에 집을 매수할 수 있습니다. 다만 조건이 있습니다. 두 경우 모두 '주택 가격'에서 높은 허들을 통과해야 합니다. 이번 질문에서는 '9억 원 초과 주택'과 '투기과열지구 내 3억원 초과 아파트(2020년 7월 10일 이후 매수)'를 기억해 두면서 이야기를 이어가겠습니다.

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먼저 1주택자가 전세대출받는 방법을 살펴보겠습니다. 원칙적으로 1주택자는 1금융권의 전세대출 대상에 포함됩니다(2주택 이상 다주택자는 불가합니다). 다만 무주택자보다는 대출 한도가 적습니다.

 

무주택자와 1주택자 전세대출 한도 비교
주택 소유에 따른 대출 한도	정부 주관(주택도시기금) 전세대출	한국주택금융공사(HF)	주택도시보증공사(HUG)	서울보증(SGI)
무주택자	최대 2억 2000만 원	최대 2억 2000만 원	최대 4억 원	최대 5억 원
1주택자	불가		최대 2억 원	최대 3억 원

하지만 1주택자도 '보유 주택의 매매시세'에 따라 전세대출이 불가능할 수 있습니다. 앞서 '9억 원 초과 주택'과 '투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트(2020년 7월 10일 이후 매수)'를 기억하라고 말씀드렸는데요. 이 조건에 부합하는 주택을 보유하고 있으면 전세대출을 받을 수 없습니다. 즉, 지역을 불문하고 9억 원이 넘는 아파트나 빌라, 단독주택을 소유하고 있거나, 투기지구 또는 투기과열지구에서 3억 원이 넘는 아파트를 2020년 7월 10일 이후에 계약해 보유하고 있다면 전세대출이 제한됩니다. 전세대출금이 주택을 매수하는 용도로 흘러가는 것을 막기 위해 정부에서 강력한 규제책을 마련한 것입니다.

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전세대출을 받고 나서 주택을 매수할 때도 마찬가지입니다. 이때 역시 '9억 원 초과 주택'과 '주기과열지구 내 3억 원 초과 아파트(2020년 7월 10일 이후 매수)'를 매수하는 것은 불가능합니다. 특히 2020년 7월 10일부터는 전세대출을 실행하는 차주에게 '약정서'를 받습니다. 투기과열지구 내에서 3억 원을 초과하는 아파트를 매수하지 않겠다는 약속입니다. 이를 어긴 사실이 발견되면 그 즉시 전세대출금이 회수될 만큼 약정서의 효력은 강력합니다(은행에서는 3개월마다 차주의 주택 매수 여부를 확인합니다).

 

따라서 전세대출을 유지하면서 주택을 매수하고 싶다면 '9억 원 초과 주택' 또는 '투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트'에 대해서는 반드시 주의를 기울여야 합니다. 단, 투기과열지구 내에서 아파트가 아닌 3억 원을 초과하는 빌라나 단독주택은 매수가 가능합니다.

 

그런데 만약 2020년 7월 10일 이전에 매수한 투기과열지구 내 아파트가 어느 날 기준 시세를 넘겼다면, 즉 3억 원을 초과했다면 이는 단순한 시세 상승으로 인정해 전세대출금이 회수되지 않습니다. 또한 아파트 분양권과 입주권은 전세대출에서는 '주택'으로 인정하지 않기 때문에, 2020년 7월 10일 이후에 투기과열지구에서 3억 원을 초과하는 분양권이나 모든 지역에서 9억 원을 초과한 입주권을 매수했다고 해서 전세대출금이 회수되지는 않습니다. (다만 해당 아파트가 완공되고 잔금을 치를 시점에는 입주권이 '주택'으로 전환된다는 것을 기억하세요.)

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한편 제2금융권을 이용하면 이러한 조건들에서 자유로울 수 있고, 2주택 이상을 보유한 다주택자도 전세대출을 받을 수 있습니다. 제2금웅권에서는 보증기관의 보증서를 받지 않고 자체적으로 전세대출을 실행하기 때문입니다. 다만 제1금융권에 비해 전세대출 금리가 상당히 높은 편이니 꼼꼼하게 따져보고 이용하길 바랍니다.

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- 레오(김은진) <대출의 마법>