모아주택 & 모아타운 개념부터 투자 유의할 점까지 (유튜브 : 리트리 - 부동산 보물 찾기)

모아주택 & 모아타운 개념부터 투자 시 유의할 점까지

◆ 모아타운이란

• 대규모 개발이 불가능한 저층 주거지 밀집 지역을 소규모 주택 정비사업으로 정비하되, 이를 하나로 모아 대단지화 하는 신규 정비모델
• 소규모 주택 정비사업의 집합체

 
◆ 모아타운 탄생 배경

1. 신속통합기획만으로는 공급 물량 부족 (연간 3만호 수준, 평균 8년 이상 소요 예상)
2. 저층 주거지의 87%는 재개발 불가/재건축 아파트는 안전진단 규제로 요원했던 상태
3. 2025~2029년 사이 서울 입주 물량 급감을 막기 위해 빠른 공급 대책 필요
4. 따라서 새로운 정비방식 모아타운 발표

 
◆ 모아타운 : 모아주택이 집단적으로 추진 예정인 지역 (소규모주택정비 관리지역)
지정 요건

• 면역 10만㎡ 이하
• 노후도 50% 이상

이미 선정된 후보지는 지정 요건 충족 but 신규 추진지역 투자 시 유의
 
◆ 모아주택 : 모아타운 안에서 추진(계획)되는 모든 소규모 주택 정비사업
 
◆ 노후도 : 도시 및 주거환경정비법에서 정한 노후·불량 건축물 비율
공동주택 : 준공 후 20년 된 건축물
- 철근 콘크리트, 철골콘크리트, 철골철근콘크리트 및 강구조 : 30년
공동주택 외 : 준공 후 20년 된 건축물
 - 단독주택을 제외한 철근 콘크리트, 철골콘크리트, 철골철근콘크리트 및 강구조 : 30년
예외 : 모아타운 내에서 추진되는 가로주택정비사업, 자율주택사업
 - 660㎡ 이하 공동주택 : 20년
 
◆ 권리산정기준일 : 주택 등 건축물을 분양 받을 권리의 산정 기준일
권리산정기준일 이후 다음의 행위가 있으면 대상자 중 대표 1명만 분양권 부여

1. 1개의 토지가 여러개의 필지로 분할
2. 단독/다가구 -> 다세대로 전환
3. 하나의 건출물(토지·건물)을 토지/건출물로 분리
4. 기존 건축물 철거 이후 다세대 주택/공동주택 건출

(권리산정기준일=토지 등 소유자를 늘리지 않는 행위. 따라서 권리산정기준일 이후 매매는 가능)
 
◆ 가로주택정비형 모아주택 사업 요건
가로주택정비형 모아주택 : 모아타운 안에서 추진(계획)되는 가로주택정비
사업 요건

• 면역 2만㎡ 이하
• 노후도 57% 이상
• (660㎡ 이하 공동주택 경과년수 20년)

 
◆ 모아타운 어떻게 개발되나?
(1) 모아타운 후보지 선정
(2) 모아주택 집단 추진 계획 수립 -> 관리계획 수립 (여기까지 모아타운 추진 절차. 서울시/자치구 주도)
(3) 개별 모아주택 추진  (모아타운 지정 고시 이후 모아주택 사업이 본격적으로 추진됨. 주민 주도) -> 뒤에서 다시 설명 ★
(4) 모아주택 간 건축협정 후 하나의 단지처럼 조성
 
◆ 모아타운 장점 1.
사업 요건 완화
- 가로주택정비 : 면적 1만㎡ 이하 -> 2만㎡ 이하
노후도 요건 완화
- 가로주택정비 : 노후도 67% -> 노후도 57%
(660㎡ 이하 공동주택 : 30년 -> 20년)
 
◆ 모아타운 장점 2.
용도 지역 상향
- 1종 -> 2종 / 2종 -> 3종
용적률 완화
- 정비기반시설 및 공동이용시설 설치 시 법적 상한 용적률 초과 완화
모아타운 내 사업시행구역(모아주택) 2종 7층이하 -> 3종으로 종상향
 
◆ 모아타운 장점 3.
건축협정을 통한 지하주차장 통합 설치 허용
공영주차장 및 공원 조성 공공지원
 
★ 모아주택 추진 절차 - 가로주택정비사업
[정비계획 및 추진위원회, 관리처분계획인가] 절차를 생략하여 빠른 사업 진행 가능(최소 3년 이상 단축)
연번동의검인
→ (정비계획 및 추진위원회 설립 생략)
→ 조합설립인가 (동의율 80% 이상 토지 면역 50% 이상)
→ 통합심의 (건축심의 등)
→ 사업시행인가 (관리처분계획 포함)
→ (관리처분계획인가 생략)
→ 이주/철거
→ 착공
 
◆ 모아타운 통합 추진 절차 (모아타운 + 모아주택)
모아타운(서울시/자치구)
 : 후보지 선정 → 관리계획 수립 → 통합 심의 → 관리계획 승인
모아주택(주민)
 : 조합설립인가 → 통합심의 → 사업시행인가 → 이주/철거
 
◆ 모아타운 투자 시 유의할 점
0. 구역계 : 모아타운은 지정된 범위가 모두 개발되는 재개발과 정비 방법이 다르다.
1. 모아주택 : 모아타운 내에서 추진되는 모아주택들은 각각 독립적인 조합으로 구성된다.
2. 노후도 : 추진되는 모아주택 별로 노후도 충족 여부가 다르기 때문에 투자 시 유의해야 함.
3. 사업성 : 추진되는 모아주택이 지닌 사업성이 모두 다르기 때문에 투자 시 유의해야 함.
4. 사업 방해 요소 : 구역 내 사업 방해 요소(교회, 대형 상가, 큰 건물, 비대위 등) 사전 확인 필요.
5. 주민 개발 의지 및 추진 주체 : 마지막으로 확인할 건 주민들의 개발 의지 및 추진 주체의 업무능력 검증
 
★ 주민 개발 의지 및 추진 주체
사업 요건과 사업성이 확인되었다면 마지막으로 확인할 건 주민들의 개발 의지 및 추진 주체의 업무능력 검증
1. 주민 개발 의지
 : 모아타운으로 정식 지정되고 나면 주민들의 주도하에 모아주택이 추진된다.
- 주민들의 개발의지가 낮고 관심이 없다면 사업이 앞으로 나아갈 수 없다.
- 구역 내 분위기를 살펴보자 (추진위 유무, 구성 담당자 통화, 주민 찬반 여부)
2. 추진위 방문 및 검증
 : 추진위에 방문하여 향후 추진 일정, 사업 계획 주민 동의율 확인
- 추진위원장 및 위원들의 원주민 비율 파악(연고 없는 외지인이 다수인 경우 동의 받기 쉽지 않을 수 있음. 적절한 균형이 중요)
- 주변 부동산 방문을 통해 현재 추진위 및 정비업체에 대한 평판
3. 지자체 지원 확인
 : 자치구 모아타운 담당자와 통화 필수 / 필요시 방문하여 문의
- 모아타운 추진 현황 및 계획, 주민들의 동향 파악
- 자치구 차원에서 적극적인 지원이 가능한지 통화/방문 시 어느정도 알 수 있음
 
★ 이슈
1. 공사비 : 건설자재 및 노무비 상승으로 인한 공사비 인상은 정비사업에 큰 악재로 작용
2. 미분양과 고금리 : 미분양 증가는 사업 중단으로, 기준금리 인상은 사업비(금융비용) 상승으로
→ 많은 구역들이 사업성이 나오지 않아 사업 진행이 안 될 것으로 예상.

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출처 : 유튜브 <모아타운? 이 강의 하나로 끝> 리트리 - 부동산 보물 찾기