리츠에 꼭 투자해야 하는 4가지 이유

리츠에 꼭 투자해야 하는  4가지 이유

0. 리츠 투자에 대한 선입견

배당투자자들 중에도 리츠 투자를 하시는 분이 그리 많지는 않은 것 같습니다. 저 역시도 마찬가지입니다. 다양한 이유가 있겠지만 아마도 리츠 투자에 대한 몇 가지 선입견 때문이라 생각됩니다. 

• 우선 고위험 고수익을 노리는 주식 투자자들이 보기에, 리츠는 주식으로써 리스크에 노출되지만 주식만큼의 기대수익을 내지 못할 것이라는 선입견이 있는 듯 합니다. 특히나 최근 코로나 이후 리츠주의 약세로 인해 이러한 인식은 더욱 굳어진 듯 합니다.
• 그리고 주식 투자를 한다면 보통 혁신을 거듭하며 빠르게 발달하는 기업과 시장에 투자하고자 하는 경향이 있습니다. 그러면서 부동산에 투자하는 리츠 투자를 성장과는 거리가 먼 투자라고 생각하는 것 같습니다. 특히나 부동산 투자에 거부감이 많은 주식 투자들이 많기도 하구요. 

과연 이런 선입견처럼 리츠 투자가 리스크만 높고 매력은 없는 자산군일까요. 리츠에 투자해야 하는 4가지 이유들을 하나씩 살펴보며 확인해 보겠습니다. 

1. 높은 배당수익률
2. 의외로 괜찮은 주가수익률
3. 낮은 변동성
4. 인플레이션 방어

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1. 높은 배당수익률

리츠에 투자해야 하는 첫 번째 이유는 높은 배당수익률입니다.

비록 최근 몇년간은 금리 상승 기조로 배당수익률에 대한 인기가 사그라들었지만, 그럼에도 4~5%에 달하는 높은 배당수익률을 제공하는 리츠는 여전히 매력적인 투자처입니다. 배당투자를 한다면 이렇게 높은 배당수익률이 어떻게 유지될 수 있는지를 알아야 합니다. 리츠의 높은 배당수익률이 가능한 구조적 이유가 있습니다. 1960년 미국에서는 'Real Estate Invsetment Trust Act'법안이 통과됩니다.

Real Estate Invsetment Trust Act of 1960

미국은 법인세가 약 30%에 달할 만큼 높은 곳입니다. 그런데 해당 법안을 통해 리츠가 과세대상 소득의 90% 이상을 배당하면 법인세를 감면해 주는 체계를 잡게 되었습니다. 즉 리츠주가 법인세를 감면받는 세제 혜택을 위해서는 소득의 대부분을 배당하는 것이 유리한 상황입니다. 배당이 의무는 아니지만, 배당을 제공하는 편이 유리한 구조가 만들어진 것이죠.

현재까지도 좋은 성적을 보여준, 배당투자자들 사이에 인기 상품인 SCHD의 배당수익률이 3%대인데, 리츠의 경우 SHCD보다 높은 배당을 주는 상품들이 많습니다. 따라서 해당 리츠를 분석해 리스크와 배당성장 가능성을 고려한다면 충분히 좋은 투자처를 찾아낼 가능성이 높습니다. 

일반적인 퇴직연금에서 가장 많이 쓰이는 TDF의 포트폴리오에서도 리츠 비중을 15% 이상 가져가는 것이 권장됩니다. 따라서 부동산에 따로 투자를 하고 있지 않다면, 포트폴리오의 일부에 리츠에 할당하는 것이 좋은 방법입니다. 특히나 (1) 포트폴리오 배당수익률을 높이려는 배당주 투자자, (2) 현금흐름이 필요한 파이어족, (3) 생활비나 이자 부담을 덜고자 하는 분이라면 배당수익률이 높은 리츠가 좋은 투자처입니다.

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2. 의외로 괜찮은 주가수익률

리츠에 투자해야 하는 두 번째 이유는 의외로 괜찮은 주가수익률입니다. 

 

2020년 코로나로 인해 리츠주들이 저조한 성적을 보였습니다. 그래서 많은 리츠주의 주가수익률이 좋지 않다는 선입견이 생긴 것 같습니다. 실제로 리츠의 성과가 좋지 못했는지 다양한 기관에서 내놓은 데이터를 통해 확인해 보겠습니다.

 

(1) 1996~

	S&P500	미국 리츠에 다변화 투자
1 YEARS	9.4%	13.3%
3 YEARS	47.6%	13.1%
5 YEARS	68.7%	45.7%
10 YEARS	296.6%	329.5%
15 YEARS	270.5%	260.3%
20 YEARS	213.1%	619.7%
SINCE MAY 13, 1996	621.8%	865.3%

S&P500에 투자했을 경우와 미국의 다양한 리츠에 다변화된 투자를 했을 경우 수익률 비교입니다. 1년, 3년, 5년 등 다양한 기간별 수익률을 한눈에 볼 수 있습니다. 위 표를 보면, 최근 1년은 9.4%대 13.3%로 리츠의 수익률이 더 높습니다. 최근 3년과 5년은 S&P500의 수익률이 더 높고, 10년은 다시 리츠, 15년은 S&P500, 20년은 리츠, 그리고 데이터 분석 시작(1996년)부터의 수익률을 비교하면 리츠가 높은 수익률을 보였습니다.

(2) 1999~2019년

코로나 이전인 1999~2019년의 20년간의 수익률을 비교한 JP모건의 자료를 확인해 보면, 리츠는 연평균 수익률 11.6%로 S&P500을 포함한 다양한 자산과 비교했을 때 훨씬 더 좋은 성적을 낸 걸 확인할 수 있습니다. 코로나 때는 락다운으로 인해 리츠주들이 저조한 성적을 보였습니다. 다만 2020년에 이후 락다운이 해제되면서 리츠는 2021년 빠르게 반등하며 좋은 수익률을 보였습니다. 한 걸 확인할 수 있습니다.

(3) 1972~2020년

1972년부터 2020년까지의 약 50년의 데이터를 확인해 봐도 S&P500은 연평균 수익률 10.7%, 미국 상장 리츠는 연평균 수익률 11.5% 로 역시나 더 좋은 성적을 내고 있습니다.

(4) 1987~2016년

약 30년간의 데이터를 보면, 1987년부터 2016년까지 미국의 주식이 연평균 수익률 10.2%, 리츠는 9.7%로 리츠의 성적이 약 0.5% 정도 뒤쳐지는 걸 확인할 수 있습니다.

(5) 결론

다양한 기간별 데이터에서 확인해야 할 핵심은 '리츠가 주식보다 더 수익률이 좋다 아니다'가 아니라 '리츠가 주식과 비교했을 때 주가 수익률이 크게 뒤처지지 않는다'는 점입니다. 수익률 측면에서 주식에 뒤처지지 않으면서 앞 장에서 설명했듯이 높은 배당수익률을 유지하고 있습니다. 따라서 배당까지 고려한다면 리츠의 성적이 얼마나 우수한지를 데이터를 통해 확인할 수 있는 것입니다. 물론 리츠의 과거 실적은 매크로적 환경 덕분이라 할 수 있기에, 과거의 성적이 미래를 보장하진 못한다는 단점이 있습니다.

지금까지의 장점을 정리해 보면 리츠 투자를 통해서 높은 배당과 주식과 비슷한 수익률까지 기대할 수 있을 것 같습니다.

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3. 낮은 변동성

리츠에 투자해야 하는 세 번째 이유는 낮은 변동성으로 포트폴리오 밸런스를 보완하기 위해서입니다.

 

내용 설명에 앞서 질문을 하나 해보겠습니다. 리츠는 과연 주식일까요 아니면 채권일까요. 물론 리츠는 상장법인의 주식에 투자하는 것으로 주식 시장에서 리츠주가 거래되기 때문에, 당연히 주식에 해당됩니다. 그럼에도 리츠가 과연 주식일지 채권일지 물어본 것은 주식과는 다른 리츠의 특성에 대해 설명하기 위함이니다.

 

리츠의 특성을 알기 위해서 리츠의 임대계약을 확인해 보면, 특히 우량한 리츠들은 장기 계약이 많은 걸 알 수 있습니다. 이런 장기 계약을 통해 오랜 기간 꾸준한 매출을 일으키고, 그에 기반하여 투자자들에게 배당을 줄 수 있기 때문에 채권과 비슷한 성격을 가집니다.

 

그리고 임대인의 입장에서 생각해 보는 것도 리츠의 특성을 이해하는 데 도움이 됩니다. 예를 들어 리츠의 부동산 자산에 인텔이 입주해 있다고 가정해 보겠습니다. 만약 인텔의 영업 성적이 악화되어 매출이 5% 줄었더라도, 인텔이 본인들이 입주해 있는 사무실이나 영업에 사용해야 하는 창고나 공장 부지를 매각하진 않을 겁니다. 물론 극단적인 경우를 가정한다면 부동산 임대 면적을 줄여 나갈 수도 있지만, 일반적인 상황에서 단기적 영업 실적 악화로 부동산 비용을 즉각적으로 조정하기는 어렵습니다. 이런 식으로 리츠의 주 수익원인 임대료는 기업 입장에서 고정비에 가깝기 때문에 리츠는 채권과 유사하다고 볼 수 있습니다.

 

극단적으로 인텔이 파산하더라도 직원, 임차인 등 다른 채권자들보다 리츠가 우선적으로 돈을 돌려받게 됩니다. 그만큼 리츠가 받게 되는 임대료는 상당히 우선순위가 높은 현금흐름입니다. 그래서 리츠는 주식과 채권의 특성을 모두 띈다고 볼 수 있습니다.

 

리츠의 수익률 및 변동성을 확인해 보면 이런 특성은 더 명확해집니다. 미국 중앙은행이 약 100년간의 데이터를 기반으로 산출한 자료를 확인해 보면, 리츠의 연평균 수익률은 11.6%, 주식의 연평균 수익률은 10.7%입니다. 리츠가 채권보다 월등한 수익률을 보였을 뿐만 아니라, 주식보다도 더 높은 수익률을 기록했습니다. 따라서 수익률 측면에서 리츠는 주식과 유사한 모습을 보여줍니다. 반면에 변동성을 확인해보면, 리츠의 변동성은 주식보다 확연히 낮고, 채권보다는 다소 높은 것을 알 수 있습니다. 즉 수익률은 주식처럼 높고 변동성은 채권만큼 낮은, 주식과 채권의 좋은 점을 두루 갖춘 자산이라는 걸 알 수 있습니다.

 

따라서 리츠를 일반적인 주식투자 혹은 배당투자의 일부로 여기기보다 아예 별도의 자산 클래스라고 생각을 하고 의미 있는 자산분배를 하는 것이 좋습니다. 수익률은 높고 리스크는 낮은 리츠를 포트폴리오에 편입함으로써 균형 잡힌 포트폴리오 밸런스를 맞출 수 있습니다. 

 

지금까지 보았던 리츠에 투자할 세 가지 이유를 본다면, 다양한 경제 상황에 대비하여 포트폴리오의 변동성을 낮추면서 포트폴리오 밸런스를 보강하는 투자자들에게 리츠 투자는 필수적입니다.

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4. 인플레이션 방어

리츠에 투자해야 하는 마지막 이유는 인플레이션 방어 목적입니다.

 

리츠는 부동산 기반으로 인플레이션 방어의 효과가 매우 탁월합니다. 특히 최근 코로나 이후 인플레이션이 가시화되는 상황입니다. 이런 인플레이션에 대한 우려에도 불구하고 개인투자자 입장에서 인플레이션에 적극적으로 대응하기가 쉽지 않습니다. 따라서 인플레이션 방어에 탁월한 우량한 리츠들을 선별해서 투자한다면, 인플레이션에 대한 우려 없이 마음 편한 투자를 이어나갈 수 있습니다.

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5. 리츠 투자에 대한 결론 

리츠에 투자해야 하는 네 가지 이유들을 정리해 봤습니다. 만약 저처럼 리츠주에 대한 막연한 선입견을 가지고 있었다면, 이번 글을 통해 리츠주에 대한 오해를 씻어냈으리라 생각합니다.

• 우선 리츠가 주식으로써 리스크에만 노출되고 기대수익은 주식에 미치조 못할 것이라는 선입견은, 첫 번째~세 번째 이유를 통해서 리츠주의 매력을 확인할 수 있습니다. 높은 배당과 주식투자 만큼의 주가수익률, 그러면서도 채권과 유사한 변동성을 보이는 리츠주이기 때문에 안정성을 위해서라도 포트폴리오에 편입해야 할 자산입니다. 
• 그리고 부동산 기반의 리츠투자 이지만, 부동산은 그 희소성이라는 가치 덕분에 인플레이션 방어를 잘 해내며 만족할 만한 수익률을 보이는 상품입니다. 물론 부동산 자체가 혁신적인 변화가 생기는 것은 아니지만, 경제와 기업이 꾸준히 성장하면 결국 그 혜택이 기업이 자리잡은 부동산으로 녹아들게 됩니다. 그래서 경제 성장을 녹여낼 수 있는 부동산을 리츠를 통해서 간접적으로 소유할 수 있습니다.  

따라서 부동산에 직접 투자하고 있는 분이 아니라면, 포트폴리오에 리츠를 포함시킴으로써 포트폴리오의 밸런스를 맞추는 데 큰 도움이 될 수 있습니다. 다만 리츠에 이러한 장점들이 있다고 해서 아무 리츠나 매수해도 괜찮다는 뜻은 아닙니다. 숨겨진 리스크가 있는 리츠들을 솎아내면서 투자를 해야 합니다.

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출처

• 유튜브 : 숫자로 투자하라 by 홍성현 - 리츠에 꼭 투자해야하는 3가지 이유