건물 투자! 개인과 법인, 어느 쪽이 유리한가? (빌딩진영쌤 <나는 건물주로 살기로 했다>)

건물 투자! 개인과 법인, 어느 쪽이 유리한가?

개인 매수와 법인 매수의 가장 큰 차이점은 취득세, 양도세, 대출 3가지다.

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먼저 세금부터 살펴보자.

부동산을 매각하고 매매 차익이 발생하면 개인은 양도소득세를 납부하고 법인은 법인세를 납부한다. 단기적으로 투자하고 매각 후 바로 재매수 계획이 있다면 개인보다는 법인이 유리하다.

 

개인은 종합소득세에서 본인의 소득과 합산되기 때문에 임대 수익이 합산 결정되어 최고세율이 적용될 수 있다. 개인은 3년 이상 보유하고 매각하면 장기보유특별공제가 보유 기간에 따라 적용된다.

 

취득세와 양도세

개인의 경우 1주택, 2주택, 3주택에 따라 취득세 중과가 있고, 근린생활시설은 4.6%의 세금을 납부해야 한다. 법인은 주택 취득시 13.4%의 취득세를 내야 한다.

 

개인과 법인의 취득세(2022년 기준)

개인				법인
과세표준			세율	과세표준	세율
1주택	6억 이하	85㎡ 이하	1.1%	일괄	13.4%
		85㎡ 초과	1.3%
	6억 초과~9억 이하	85㎡ 이하	1.1~3.3%
		85㎡ 초과	1.3~3.5%
	9억 초과	85㎡ 이하	3.3%
		85㎡ 초과	3.5%
2주택		85㎡ 이하	8.4%
		85㎡ 초과	9.0%
3주택		85㎡ 이하	12.4%
		85㎡ 초과	13.4%
일반(주택, 농지 외)			4.6%		4.6%

법인 취득세
비주택(토지, 건물, 오피스텔)	4.6%
5년 내 과밀억제권에서 취득	9.4%

 

나중에 매각할 때 시세차익에 따른 양도세도 개인은 금액에 따라 (지방세 10% 포함) 6~49.5%까지 적용되지만 법인은 (지방세 포함) 22%가 적용된다. 건물은 시세차익이 최소 10억 원이 넘으므로 무조건 법인이 유리하다.

개인 소득세율		법인세율
과세표준	세율	과세표준	세율
1200만 원 이하	6%	2억 원 이하	10%
1200만 원 초과~4600만 원 이하	15%	2억 원 초과~200억 원 이하	20%
4600만 원 초과~8800만 원 이하	24%	200억 원 초과~3000억 원 이하	22%
8800만 원 초과~1.5억 원 이하	35%	3000억 원 초과	25%
1.5억 원 초과~3억 원 이하	38%
3억 원 초과~5억 원 이하	40%
5억 원 초과	42%
10억 원 이하	42%
10억 원 초과	45%

 

법인의 경우 불리한 점은 개인 투자자금을 회수할 때 세금을 내야 한다는 것이다. 따라서 매년 최대한 세금을 적게 내는 한도 내에서 개인 투자자금을 회수할 것을 추천한다.

분류	수익금	대출한도	취득세	임대소득	양도세
법인	마음대로  쓸 수 없다.	70~80%	주택은 개인보다 높고 주택 외는 같다.	유리하다	차익 2억 원 이상 단기매매에 유리
개인	자유롭게 쓸 수 있다.	60~70%	주택은 법인보다 낮고 주택 외는 같다.	불리하다	10년 이상 장기 보유시 유리

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대출 비교

개인은 임대업이자상환비율, 즉 RTI 규제가 적용되므로 대출이자 대비 임대수익이 1.5배 이상 되어야 한다. 하지만 법인은 RTI 규제를 적용받지 않는다. RTI 적용 여부에 따라 대출 금액이 달라질 수 있기 때문에 개인으로 할지 법인으로 할지 결정해야 한다.

 

예를 들어 임대료가 낮은 건물을 매입할 경우 개인은 임대료를 기준으로 하기 때문에 대출 한도가 낮게 책정될 수 있다. 하지만 법인은 제한 없이 최대 한도로 대출받을 수 있다. 대출을 많이 받을 경우 법인으로 진행하고, 대출을 많이 받지 않는다면 개인으로 매입하는 것이 효과적이다.

 

법인의 경우 소유하고 있는 아파트와 오피스텔 등으로 공동담보를 진행하면 매매가의 최대 80%까지, 공사비는 70%까지 대출이 가능하다.

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- 빌딩진영쌤 김진영 <나는 건물주로 살기로 했다>